Taux fixe, taux variable
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, vous avez le choix entre la sécurité d’un emprunt à taux fixe et l'économie que vous pouvez réaliser grâce à un prêt à taux variable.

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Avantages et inconvénients des deux formules de prêt immobilier.

LE PRET A TAUX FIXE : SANS SURPRISE
Le crédit à taux fixe a toujours eu la faveur des emprunteurs français. Avec lui, aucun risque de déstabiliser son budget puisque vous maîtrisez dès le départ tous les paramètres (durée, taux et coût total) en sachant qu’ils ne varieront pas. Résultat, vos mensualités restent constantes durant toute la durée du prêt, même en cas de hausse des taux. A titre d’exemple, si vous empruntez 100 000 euros à 4 % aujourd’hui, vous rembourserez toujours 650,20 € 18 ans plus tard.
Notre avis.
Ces crédits sont particulièrement intéressants dans un contexte de bas taux d’intérêt comme aujourd’hui.

LE PRET A TAUX FIXE MODULABLE : ADAPTE AUX CIRCONSTANCES
La plupart des crédits à taux fixe proposent la possibilité de moduler les échéances, à la hausse comme à la baisse. Très appréciable, cette souplesse offerte aux emprunteurs permet d’épouser les évolutions des revenus du ménage : vous augmentez vos remboursements lorsque vos charges diminuent (entrée dans la vie active des enfants) ou quand vos revenus progressent (reprise d’une activité, hausse de salaire…). Vous les diminuez lorsque vos charges augmentent (pension alimentaire, travaux …) ou quand vos revenus chutent (départ en retraite, maladie…).
Mode d’emploi.
Le fonctionnement, les modalités et les coûts varient d’un établissement à l’autre. Faites-vous les donc bien préciser avant de signer.
A partir de quand ?
En général, il est possible de moduler ses mensualités à partir du septième, treizième ou vingt-quatrième mois du crédit.
A quelle date ?
Cette variation peut s’effectuer à la hausse comme à la baisse à la date anniversaire du prêt ou à tout moment dans l’année.
Périodicité des modulations ?
La modulation est quelquefois possible une fois par an sur toute la durée du crédit, un nombre illimité de fois, ou seulement quatre ou cinq fois en cours de vie de prêt.
Quelles variations ?
Les variations comportent des limites : on peut ainsi choisir d’augmenter sa mensualité par rapport au montant initial de 10, 20 ou 30 % maximum. On peut aussi la diminuer de 10 % de l’échéance initiale ou de 30 %, à condition de l’avoir augmentée auparavant.
A savoir.
Toute baisse de mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt limité à deux ou cinq ans selon les établissements.
Combien ça coûte ?
Certaines banques prélèvent des frais, d’autres pas. En tout état de cause, n’oubliez pas qu’en abaissant les mensualités, même si la banque ne prélève aucun frais, l’allongement de la durée de votre crédit surenchérira le coût total de votre opération.

LE PRET A TAUX VARIABLE : PAYANT A COURT TERME
Dans les crédits à taux révisable, le taux varie chaque année en fonction d’un indice, l’Euribor (*), le plus souvent. Et, selon les fluctuations du taux, à la hausse ou à la baisse, le montant des mensualités ou la durée du prêt augmente ou diminue.
Notre avis.
Le prêt variable peut s’avérer payant sur une courte durée (prêt de 5 à 7 ans). En effet, c’est au cours des premiers mois que l’essentiel des intérêts est payé. En revanche il est à proscrire si vous recherchez avant tout la sécurité ou si votre budget est « limite » ou votre apport personnel faible.

Il existe deux grandes familles de crédits à taux révisables :

• Les crédits dits à taux révisables « purs » sont les plus risqués pour l’emprunteur. En effet, ils ne sont dotés d’aucun « garde fou » en cas de hausse. En clair, toutes les augmentations de l’indice se répercutent sur le taux et sur les mensualités de remboursement selon des mécanismes complexes : dans un premier temps, la mensualité du crédit augmente sans pouvoir toutefois dépasser une certaine limite (évolution de l’indice INSEE du coût de la vie, par exemple) et, dans un second temps, si cela ne suffit pas, la durée du prêt s’allonge..

Notre avis.
Pour être réellement attractif, un taux variable doit afficher une différence de taux minimum de 1 % par rapport au meilleur taux fixe qui vous est proposé

• Les crédits révisables à taux « capés » sont plus protecteurs pour l’emprunteur, puisqu’ils sont assortis d’un plafond (« cap ») en cas de hausse. Cap qui correspond à un seuil que le taux du prêt ne pourra jamais dépasser tout au long de sa vie. A titre d’exemple, un crédit consenti à 3,90 % hors assurance et muni d’un cap d’un point ne dépassera jamais 4,90 % hors assurance même si les taux d’intérêt s’envolent à 8 ou 9 %. A savoir. Certains prêts ne prévoient aucun butoir en cas de baisse, tandis que d’autres fixent le même cap en cas de baisse comme de hausse.

Notre avis.
Boudez les crédits munis d’un cap de plus de deux points.

Notre conseil.
Lorsque vous souscrivez un crédit à taux révisable, le banquier vous rassure généralement en insistant sur la possibilité qui vous est offerte de passer à taux fixe en cas d’emballement des taux. Oui mais voilà, les conditions de ce passage sont rarement expliquées. Or, elles sont souvent très défavorables à l’emprunteur : la plupart du temps, le taux qui lui est alors consenti dépasse celui proposé aux nouveaux emprunteurs à taux fixe. Et la différence peut atteindre jusqu’à un ou deux points de plus. Un vrai gouffre financier ! Par conséquent, avant de signer, n’hésitez pas à vous faire expliciter les conditions du passage à taux fixe.

(*) L’European Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux interbancaire utilisé comme référence par les banques européennes pour la rémunération de certains dépôts.

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article réalisé en collaboration avec les Clés de la Banque

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