Fiscalité location meublée
Fiscalité location meublée
Fiscalité location meublée : quoi de neuf en 2009 ?
La Loi de finances pour 2009 modifie les règles de fiscalité de la location meublée, pour des bailleurs professionnels et des bailleurs non professionnels.
La loi de finance pour 2009 clarifie la fiscalité de la location meublée de deux façons : elle vient durcir les conditions d’accès au statut de LMP, tandis qu’elle complète celles du LMNP.
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- Fiscalité location meublée : Définition
- Fiscalité location meublée : Les LMP
- Fiscalité location meublée : Les LMNP
1 - Fiscalité location meublée : Définition
La fiscalité des locations meublées est imposée de façon différente de la location non meublée. En effet, la location non meublée, contrairement à la location d’appartements meublés, correspond à l’idée d’un logement donné en location nue sans aucun ameublement. En conséquence, la location non meublée est imposée dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu (ou IR).
La fiscalité location meublée soumet les loyers procurés à l’IR dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux Non Commerciaux (BICNC), selon que le bailleur aura la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) - il s'agit d'un propriétaire dont la location immobilière est l'activité professionnelle - ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En d’autres termes, la fiscalité des locations d’appartements meublés professionnels et la fiscalité des LMNP ne suivent pas les règles habituelles d’une imposition dans la catégorie des revenus fonciers.
2 - Fiscalité location meublée : Les LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel est soumis à trois conditions cumulatives. Ainsi, pour bénéficier de la fiscalité des LMP il faut désormais :
- S’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) comme LMP soit directement en son nom personnel, soit à travers une SARL de famille
- Percevoir des loyers annuels supérieurs à 23 000€ par an au titre de cette activité. Ce plafond touche l’ensemble du foyer fiscal, si toutefois sa composition contient d’autres LMP. Précisons que la première année d’exploitation est comptabilisée au prorata temporis.
- Exercer cette activité à titre principal. En d’autres termes, l’ensemble des loyers annuellement encaissés doit excéder les revenus imposables du foyer fiscal, ces revenus étant composés de salaires, traitements, pensions, rentes viagères, pension de retraite, BIC autres que ceux tirés de l’activité de LMP , bénéfices agricoles, BNC, revenus des gérants et associés.
3 - Fiscalité location meublée : Les LMNP
Le LMNP est celui qui ne remplit pas les conditions permettant d’avoir accès à la fiscalité plus avantageuse des LMP. Désormais, le LMNP, personne physique fiscalement domiciliée en France bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu s’il remplit certaines conditions tenant notamment au logement (en état futur d’achèvement…), au secteur d’activité (logement accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapées…).
La réduction d’impôt est de 5 % du prix de revient des logements (prix d’acquisition plus frais d’acquisition, valeur des travaux le cas échéant) dans la limite de 25 000 € par an. Elle sera acquise au LMNP qui respecte un engagement de location, ce dernier variant selon le secteur d’activité dans lequel est situé le logement. Si le logement est en état futur d’achèvement (par exemple sur plan). Aussi, la base d’amortissement du logement est portée à 85% de sa valeur lorsqu’il aura ouvert droit à la réduction d’impôt au LMNP.
Enfin, s’agissant du report des déficits, ceux-ci sont désormais imputables pendant 10 ans exclusivement sur les bénéfices retirés d’une activité de location d'appartement meublé. Dans le même temps, le délai d’imputation des déficits est porté à dix ans.
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