Renégociation, rachat de prêt
Le niveau actuel des taux encourage ceux qui ont emprunté il y a quelques années, à demander la révision de leur prêt.
Mais, attention ! Les banques sont souvent réticentes et l’opération n’est pas toujours payante.
  • Quelle est la bonne méthode ?
  • Quels sont les pièges à éviter ?

Ceux qui empruntent aujourd’hui à taux fixe ont peu de souci à se faire : les taux se situent encore à des niveaux très bas (autour de 4% hors assurance). Les marges de baisses sont donc restreintes. En revanche, ceux qui ont signé un crédit à taux fixe il y a maintenant quelques années à plus de 5 %, peuvent légitimement se poser la question : pourquoi continuer à payer le prix fort quand les conditions du marché ont changé ? Le point sur les deux stratégies qui s’offrent à vous.

1. DEMANDEZ UNE REVISION DU TAUX A VOTRE BANQUE
Vous avez souscrit un crédit à un taux supérieur à celui que propose aujourd’hui votre banquier. Vous avez tout à gagner à lui demander une remise de taux. Libre à lui ensuite de l’accepter ou non. En cas d’acceptation, vous devrez vous acquitter de nouveaux frais de dossier, s’élevant en moyenne à 1 % du capital renégocié.
Votre établissement vous proposera

• soit une nouvelle offre de prêt, si le contrat initial est sensiblement modifié - assortie de 10 jours de réflexion.
• soit un avenant au contrat initial, pour les cas les plus simples.

2. PROFITEZ D'UN RACHAT DE CREDIT
Vous pouvez peut-être profiter d’un meilleur taux auprès d’un autre établissement. Vous devrez alors clôturer votre ancien prêt avec le nouveau. On parle de rachat de crédit.
Cette formule est parfois très avantageuse.
Quand ?
A priori un écart de minimum de 2,5 points est nécessaire entre le nouveau et l’ancien taux pour espérer sortir gagnant d’une opération de rachat de crédit.
Pourquoi ?
Tout simplement parce que l’établissement désireux de racheter votre crédit accepte plus facilement de lâcher du lest que votre banque dans le cadre d’une renégociation.
Attention
Le taux ne constitue qu’une partie du prix du crédit. Pour réaliser un comparatif digne de ce nom, vous devez absolument intégrer tous les frais supplémentaires liés au rachat dans votre calcul.

• Les indemnités de remboursement anticipé : elles s’élèvent au maximum à un semestre d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. C’est en général ce qu’exigent les banques.
• De nouveaux frais d’hypothèque ou de caution mutuelle, pour garantir l’établissement prêteur.
• Enfin, les frais de dossier qui représentent environ 1 % du montant du prêt.

Au final, faites vos comptes.
Êtes-vous sûr de ne pas perdre d’un côté ce que vous gagnez de l’autre ? Voire pire, payer au final plus que pour l’original ! Pour ne pas vous tromper, une seule solution : demandez une simulation complète de votre situation avant et après. C’est le seul moyen pour pouvoir vous décider en toute connaissance de cause.
Notre conseil
Vérifiez toujours que les frais d’inscription hypothécaire sont bien mentionnés dans l’offre de prêt et dans les simulations proposées par l’établissement qui se propose de vous racheter votre prêt.

REDUIRE SES MENSUALITES OU LA DUREE DU PRET ?
La renégociation du taux d’un prêt se traduit généralement par le maintien de la durée d’emprunt : seule la mensualité baisse.
Toutefois, rien ne vous empêche de demander à votre banquier de ne pas modifier vos mensualités pour, en contrepartie, bénéficier d’une diminution de la durée de votre prêt. Les établissements bancaires n’apprécient guère cette dernière solution, mais il est de votre droit de la choisir si vous estimez qu’elle vous convient mieux.
En d’autres termes, si vous préférez payer moins tout de suite vous solliciterez une baisse de vos remboursements et, au contraire, leur maintien, si vous cherchez à rembourser votre prêt le plus vite possible.

RENEGOCIATION CONTRE RACHAT DE PRET, COMPARATIF
Exemple : crédit à renégocier
- Montant du crédit : 100 000 euros
- Durée : 18 ans
- Date de souscription : décembre 1997
- Taux du crédit : 7 %
- Mensualité : 815,50 euros
- Capital restant dû (CRD) en décembre 2005 : 70 236 €

Renégociation, rachat de prêt, un cas pratique
Huit ans après avoir signé votre offre de prêt vous :

• Renégociez avec votre banque : elle accepte de baisser votre taux de 7 à 5 %. Elle prélève au passage 1 % de frais de dossier.
• Faites racheter votre prêt par la concurrence. Une banque vous propose un taux encore moins cher à 4 %. D’un côté vous remboursez votre prêt par anticipation et payez des pénalités égales à 3 % du capital restant dû. De l’autre vous signez un nouveau prêt sur 10 ans. Vous acquittez des frais de dossier de 1 % et devez reprendre une hypothèque.

Légende tableau : Cet exemple confirme bien que la différence de taux d’un point entre les deux établissements est presque entièrement absorbée par les frais liés au rachat d’un crédit.

C.Q.F.D.
Le taux, on ne le répétera jamais assez, ne fait pas tout !
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article réalisé en collaboration avec les Clés de la Banque

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